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　　央行在《2004中國房地產金融報告》中，再次肯定房地產是拉動經濟增長的支柱產業，認為發展房地產金融可以降低金融風險。因為從1998年開始到現在，居民住房按揭貸款的資產質量很高，是商業銀行的黃金資產。

　　言中之意是房地產金融尚無風險，不僅本身沒風險，發展房地產金融還可以降低金融風險。金融風險一直是學界政界對房地產業最擔心的事情，在此輪宏觀調控中，央行是“春江水暖鴨先知"，最早提出對房地產實施調控措施的部門，但此次央行出臺的報告給人判若兩人的感覺。

　　控制房貸風險的藥方

　　盡管如此，央行并不能因此而睡大覺，有很多理由讓央行提心吊膽：因為房地產開發過度依賴銀行貸款，央行估計房地產開發中使用銀行貸款的比重在55％以上；房地產貸款增長明顯，2004年底，房地產貸款余額比上年同比增長22．8％。2005年一季度房地產貸款余額同比增長25．7％，增幅比上年末提高2．9個百分點，并且一路領先于全部金融機構人民幣貸款增長率；房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27．2％，到2005年3月底已上升到34．5％。因此，房地產金融即使目前風險尚未顯露，但難保未來不出問題。

　　如何避免房地產金融從香餑餑淪為燙手山芋，央行報告提出了幾個解決途徑。歸納起來，大致分幾類，一是讓房地產沿著健康的軌道前進，而這并不是央行所能控制的，這要土地部門、建設部門、財稅部門等的通力合作，也不是一朝一夕所能做到的。二是加強銀行內部管理，如嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序；規避房貸操作風險；防范“假按揭風險，完善懲戒機制等措施即是，這倒是央行應該做的，但說了多年也沒見多少改善。三是加強風險控制，如加強利率風險管理，完善住房置業擔保制度，進一步研究房貸保險制度等，這些措施只是為銀行房地產貸款增加保險系數，并不能從根本上改變房地產資金過分依賴銀行從而威脅金融安全的問題。

　　開放多渠道融資防范風險

　　要避免銀行被房地產貸款套牢，如果銀行不想緊抓住這筆黃金資產不放，最好的辦法是將風險轉移出去，為銀行解套。但這方面，央行的報告著墨不多。

　　在上次宏觀調控的時候，房地產企業上市被暫停，在確立房地產為國民經濟支柱產業之后，曾放開過房地產企業上市，但只有很少幾家國有企業成為幸運兒，這兩年，國內民營房地產企業只有到海外上市。

　　發行企業債券，也是一個很好的融資渠道，但這幾年幾乎沒有房地產企業發行過債券。據說，今年3月，國務院已原則同意國家開發銀行、中國建設銀行進行代理發行房地產企業債券試點。但目前也沒看到動靜。

　　通過住房抵押貸款證券化，開放房地產信托基金，可以有效解決房地產流動性不夠的致命弱點，實現房地產的證券化。而這兩件事，業界呼吁很久，但至今進展不大。

　　據央行報告，2004年底，央行已向國務院提交了進行信貸資產證券化試點的申請，并于2005年2月獲得批準，中國建設銀行成為首家獲準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。央行已聯合10個相關部委建立了跨部門協調小組工作機制，并與銀監會聯合發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》。央行透露，首批住房抵押貸款支持證券（M BS）將于2005年第三季度發行上市。長遠來看，住房抵押貸款支持證券，可以讓住房抵押貸款流動起來，大大降低住房抵押貸款的風險，但目前，業內對試點情況還不得而知。同時，業內擔心，在股市依然低迷、樓市進入下降通道的狀態下，住房抵押貸款支持證券的推出會不會生不逢時，叫好不叫座。

　　業界呼喚房地產信托基金

　　2003年6月央行出臺的121號文件把房地產業納入信托業務范圍，為房地產業拓寬了融資渠道。2004年10月18日，銀監會曾公布《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》。根據該辦法，房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。其中，不動產包括房地產及其經營權、物業管理權、租賃權、受益權和擔保抵押權等相關權利?？吹贸?，該辦法排除了單一資金信托方式。而集合資金信托方式，以前規定，接受委托人的資金信托合同不能超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，總額很難超過2億元，而總體資金成本約為7％－10％，因此，很難為銀行分擔風險。目前的辦法有望突破這一限制。實際上，房地產信托除用于貸款的集合資金信托方式外，還有股權投資、權益投資等幾種方式可以運用。

　　據統計，自從2003年央行121號文件和國務院18號文件嚴格了房地產貸款條件之后，2003年4季度，國內房地產信托計劃發行項目多達37個，2004年上半年發行63個，共募集資金100億，此外，還有各類外資基金公司的房產信托項目。

　　盡快開放房地產投資基金

　　房地產投資基金，英文稱REIT s（瑞思），全稱為R ea l E s ta te In ve s t－m en t T ru s ts。上世紀60年代在美國開始發展，其后陸續擴展至主要歐洲國家、澳洲及日本、韓國和新加坡等亞洲市場。私人投資者和公共投資者都可以投資瑞思，中小投資者可以用很少的錢參與房地產投資。瑞思上市后，投資者還可以在二級市場買賣瑞思，因而可以很容易地退出市場，既解決了游資炒作房地產帶來的困擾，又解決了房地產的流動性。是一種完全可控的“熱錢”。瑞思主要投資于收益性物業，用于購買不動產，或用于不動產融資、混合基金等，獲得收益后再分配給投資者，由于收入來源穩定可期，90％的收入作為紅利直接分配，加上免稅等優惠，因此成為流行各國的房地產投資品。

　　瑞思一度成為各房產商新融資方式的熱門話題，但由于內地至今依然沒有相應的《產業投資基金法》，還存在法律法規的瓶頸，因此，現存基金都以境外注冊或者信托投資公司的形式生存。如2003年9月份由中國住宅產業商會發起設立的“精瑞基金就是采取在香港注冊基金、境內注冊投資公司的形式運作；而2003年12月北京國投推出的法國歐尚天津第一店資金信托計劃，在很大程度上仿效了REIT s的運行模式。