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　　央行在《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，再次肯定房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，認(rèn)為發(fā)展房地產(chǎn)金融可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺?998年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)。

　　言中之意是房地產(chǎn)金融尚無風(fēng)險(xiǎn)，不僅本身沒風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)一直是學(xué)界政界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最擔(dān)心的事情，在此輪宏觀調(diào)控中，央行是“春江水暖鴨先知"，最早提出對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控措施的部門，但此次央行出臺(tái)的報(bào)告給人判若兩人的感覺。

　　控制房貸風(fēng)險(xiǎn)的藥方

　　盡管如此，央行并不能因此而睡大覺，有很多理由讓央行提心吊膽：因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，央行估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55％以上；房地產(chǎn)貸款增長明顯，2004年底，房地產(chǎn)貸款余額比上年同比增長22．8％。2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額同比增長25．7％，增幅比上年末提高2．9個(gè)百分點(diǎn)，并且一路領(lǐng)先于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率；房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的份額逐步增加。2002年3月末，這一份額為27．2％，到2005年3月底已上升到34．5％。因此，房地產(chǎn)金融即使目前風(fēng)險(xiǎn)尚未顯露，但難保未來不出問題。

　　如何避免房地產(chǎn)金融從香餑餑淪為燙手山芋，央行報(bào)告提出了幾個(gè)解決途徑。歸納起來，大致分幾類，一是讓房地產(chǎn)沿著健康的軌道前進(jìn)，而這并不是央行所能控制的，這要土地部門、建設(shè)部門、財(cái)稅部門等的通力合作，也不是一朝一夕所能做到的。二是加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，如嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序；規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)；防范“假按揭風(fēng)險(xiǎn)，完善懲戒機(jī)制等措施即是，這倒是央行應(yīng)該做的，但說了多年也沒見多少改善。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，如加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理，完善住房置業(yè)擔(dān)保制度，進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度等，這些措施只是為銀行房地產(chǎn)貸款增加保險(xiǎn)系數(shù)，并不能從根本上改變房地產(chǎn)資金過分依賴銀行從而威脅金融安全的問題。

　　開放多渠道融資防范風(fēng)險(xiǎn)

　　要避免銀行被房地產(chǎn)貸款套牢，如果銀行不想緊抓住這筆黃金資產(chǎn)不放，最好的辦法是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，為銀行解套。但這方面，央行的報(bào)告著墨不多。

　　在上次宏觀調(diào)控的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)上市被暫停，在確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之后，曾放開過房地產(chǎn)企業(yè)上市，但只有很少幾家國有企業(yè)成為幸運(yùn)兒，這兩年，國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)只有到海外上市。

　　發(fā)行企業(yè)債券，也是一個(gè)很好的融資渠道，但這幾年幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行過債券。據(jù)說，今年3月，國務(wù)院已原則同意國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行進(jìn)行代理發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券試點(diǎn)。但目前也沒看到動(dòng)靜。

　　通過住房抵押貸款證券化，開放房地產(chǎn)信托基金，可以有效解決房地產(chǎn)流動(dòng)性不夠的致命弱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的證券化。而這兩件事，業(yè)界呼吁很久，但至今進(jìn)展不大。

　　據(jù)央行報(bào)告，2004年底，央行已向國務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的申請(qǐng)，并于2005年2月獲得批準(zhǔn)，中國建設(shè)銀行成為首家獲準(zhǔn)推出個(gè)人住房抵押貸款支持證券的銀行。央行已聯(lián)合10個(gè)相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》。央行透露，首批住房抵押貸款支持證券（M BS）將于2005年第三季度發(fā)行上市。長遠(yuǎn)來看，住房抵押貸款支持證券，可以讓住房抵押貸款流動(dòng)起來，大大降低住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，但目前，業(yè)內(nèi)對(duì)試點(diǎn)情況還不得而知。同時(shí)，業(yè)內(nèi)擔(dān)心，在股市依然低迷、樓市進(jìn)入下降通道的狀態(tài)下，住房抵押貸款支持證券的推出會(huì)不會(huì)生不逢時(shí)，叫好不叫座。

　　業(yè)界呼喚房地產(chǎn)信托基金

　　2003年6月央行出臺(tái)的121號(hào)文件把房地產(chǎn)業(yè)納入信托業(yè)務(wù)范圍，為房地產(chǎn)業(yè)拓寬了融資渠道。2004年10月18日，銀監(jiān)會(huì)曾公布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》。根據(jù)該辦法，房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。其中，不動(dòng)產(chǎn)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利?？吹贸?，該辦法排除了單一資金信托方式。而集合資金信托方式，以前規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不能超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，總額很難超過2億元，而總體資金成本約為7％－10％，因此，很難為銀行分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。目前的辦法有望突破這一限制。實(shí)際上，房地產(chǎn)信托除用于貸款的集合資金信托方式外，還有股權(quán)投資、權(quán)益投資等幾種方式可以運(yùn)用。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從2003年央行121號(hào)文件和國務(wù)院18號(hào)文件嚴(yán)格了房地產(chǎn)貸款條件之后，2003年4季度，國內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行項(xiàng)目多達(dá)37個(gè)，2004年上半年發(fā)行63個(gè)，共募集資金100億，此外，還有各類外資基金公司的房產(chǎn)信托項(xiàng)目。

　　盡快開放房地產(chǎn)投資基金

　　房地產(chǎn)投資基金，英文稱REIT s（瑞思），全稱為R ea l E s ta te In ve s t－m en t T ru s ts。上世紀(jì)60年代在美國開始發(fā)展，其后陸續(xù)擴(kuò)展至主要?dú)W洲國家、澳洲及日本、韓國和新加坡等亞洲市場(chǎng)。私人投資者和公共投資者都可以投資瑞思，中小投資者可以用很少的錢參與房地產(chǎn)投資。瑞思上市后，投資者還可以在二級(jí)市場(chǎng)買賣瑞思，因而可以很容易地退出市場(chǎng)，既解決了游資炒作房地產(chǎn)帶來的困擾，又解決了房地產(chǎn)的流動(dòng)性。是一種完全可控的“熱錢”。瑞思主要投資于收益性物業(yè)，用于購買不動(dòng)產(chǎn)，或用于不動(dòng)產(chǎn)融資、混合基金等，獲得收益后再分配給投資者，由于收入來源穩(wěn)定可期，90％的收入作為紅利直接分配，加上免稅等優(yōu)惠，因此成為流行各國的房地產(chǎn)投資品。

　　瑞思一度成為各房產(chǎn)商新融資方式的熱門話題，但由于內(nèi)地至今依然沒有相應(yīng)的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，還存在法律法規(guī)的瓶頸，因此，現(xiàn)存基金都以境外注冊(cè)或者信托投資公司的形式生存。如2003年9月份由中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)發(fā)起設(shè)立的“精瑞基金就是采取在香港注冊(cè)基金、境內(nèi)注冊(cè)投資公司的形式運(yùn)作；而2003年12月北京國投推出的法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃，在很大程度上仿效了REIT s的運(yùn)行模式。